Bewertung
Verkehrswert
Der Verkehrswert ist der Preis, der für eine Immobilie am Markt aktuell erzielbar wäre – die zentrale Größe jeder Bewertung und jedes Verkaufs.
Der Verkehrswert – auch Marktwert genannt – ist der Preis, der für eine Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag erzielbar wäre. Die gesetzliche Definition liefert § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Der Verkehrswert berücksichtigt Lage, Zustand, Ausstattung und die aktuelle Marktlage – nicht aber persönliche oder ungewöhnliche Umstände wie einen Notverkauf unter Zeitdruck.
Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
Je nach Immobilienart kommen drei normierte Verfahren zum Einsatz: das Vergleichswertverfahren für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser, das Ertragswertverfahren für vermietete Objekte und das Sachwertverfahren für Einfamilienhäuser ohne ausreichende Vergleichsdaten. Grundlage sind unter anderem der Bodenrichtwert, Daten des Gutachterausschusses und die Restnutzungsdauer des Gebäudes.
Verkehrswert und Angebotspreis
Der Verkehrswert ist nicht automatisch der Angebotspreis: Eine gute Verkaufsstrategie setzt den Angebotspreis bewusst im Verhältnis zum Verkehrswert – abhängig von Nachfrage, Zielgruppe und Vermarktungsweg. In gefragten Lagen wie Stuttgart kann ein präzise gesetzter Preis ein Bieterverfahren anstoßen und den Erlös über den Verkehrswert heben.
Praxis-Tipp
Lassen Sie den Verkehrswert vor wichtigen Entscheidungen – Verkauf, Erbschaft, Scheidung – unabhängig ermitteln. Eine kostenlose Ersteinschätzung liefert die Online-Wertermittlung; für den Verkaufsfall ersetzt sie aber keine fundierte Bewertung vor Ort durch einen ortskundigen Profi.
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Ja – beide Begriffe meinen den nach § 194 BauGB ermittelten Wert, der am Markt aktuell erzielbar wäre. Verkaufspreis und Verkehrswert können dennoch abweichen: Der tatsächliche Preis entsteht erst in der Verhandlung.
Eine erste Online-Einschätzung ist kostenlos, eine fundierte Markteinschätzung durch den Makler im Verkaufsfall ebenfalls. Ein gerichtsfestes Vollgutachten eines Sachverständigen kostet je nach Objekt meist 1.500 bis 3.000 Euro.
Immer vor wichtigen Entscheidungen – Verkauf, Erbschaft, Scheidung oder Anschlussfinanzierung. Als Faustregel gilt: Werte, die älter als ein bis zwei Jahre sind, bilden den aktuellen Markt nicht mehr zuverlässig ab.
Selbstverständlich – der Verkehrswert ist eine Orientierungsgröße, kein Limit. Bei hoher Nachfrage, etwa im Bieterverfahren, liegen Verkaufspreise in gefragten Stuttgarter Lagen regelmäßig darüber.