Bewertung
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren bewertet Immobilien nach dem Ertrag, den sie nachhaltig erwirtschaften – maßgeblich für vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser.
Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus ihren nachhaltig erzielbaren Erträgen – im Kern also aus den Mieteinnahmen. Es ist das Standardverfahren für vermietete Wohnobjekte, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien, bei denen der Ertrag im Vordergrund steht und nicht die Eigennutzung.
Die Berechnung im Überblick
Ausgangspunkt ist der Rohertrag (Jahresmiete), von dem die Bewirtschaftungskosten – Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis – abgezogen werden. Der so ermittelte Reinertrag wird um die Bodenwertverzinsung gemindert und über den Liegenschaftszins und die Restnutzungsdauer kapitalisiert. Bodenwert plus Gebäudeertragswert ergeben den Ertragswert.
Was das für Eigentümer bedeutet
Für Kapitalanleger zählt die Rendite – deshalb reagiert der Ertragswert empfindlich auf Mietniveau, Mietsteigerungspotenzial und Bewirtschaftungskosten. Wer ein vermietetes Mehrfamilienhaus im Großraum Stuttgart verkaufen möchte, sollte die Mietverhältnisse sauber dokumentieren: Nachvollziehbare Erträge sind hier das stärkste Verkaufsargument.
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Ersteinschätzung in 2 Minuten. Häufige Fragen
Bei Immobilien, die primär Erträge erwirtschaften: vermietete Wohnungen, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte. Für selbstgenutzte Einfamilienhäuser ist es ungeeignet.
Eine zentrale: Mit ihm wird der Reinertrag kapitalisiert. Schon kleine Änderungen des Zinssatzes bewegen den Ertragswert um fünf- bis sechsstellige Beträge.
Maßgeblich ist die nachhaltig erzielbare Miete. Liegt die Bestandsmiete deutlich unter Markt, drückt das den Wert – das Steigerungspotenzial fließt aber in die Kaufpreisverhandlung ein.