Bewertung
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie aus tatsächlich erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet – das marktnäheste Bewertungsverfahren.
Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus den Kaufpreisen, die für vergleichbare Objekte tatsächlich gezahlt wurden. Es gilt als das marktnäheste der drei normierten Wertermittlungsverfahren und ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Typische Anwendungsfälle sind Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und unbebaute Grundstücke.
So funktioniert das Verfahren
Herangezogen werden Verkaufsfälle, die in Lage, Größe, Baujahr, Zustand und Ausstattung möglichst gut zum Bewertungsobjekt passen. Abweichungen werden über Zu- und Abschläge korrigiert. Datenbasis sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse sowie eigene Marktdaten erfahrener Makler.
Stärken und Grenzen
Die Stärke des Verfahrens liegt in seiner Marktnähe: Es bildet ab, was Käufer wirklich zahlen. Voraussetzung sind allerdings genügend echte Vergleichsfälle – in einem kleinteiligen Markt wie Stuttgart, wo sich Preise von Straße zu Straße unterscheiden, kommt es auf lokale Datentiefe und Erfahrung an. Fehlen Vergleiche, weicht die Bewertung auf das Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren aus.
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Vor allem für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und unbebaute Grundstücke – überall dort, wo genügend echte Vergleichsverkäufe existieren.
Aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses mit real beurkundeten Preisen – ergänzt um die Marktdaten erfahrener Makler. Angebotspreise aus Portalen sind kein Ersatz.
Dann weicht die Bewertung auf das Sachwertverfahren (Einfamilienhäuser) oder das Ertragswertverfahren (vermietete Objekte) aus – oft auch zur Gegenkontrolle kombiniert.