Bewertung
Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer beschreibt, wie viele Jahre ein Gebäude wirtschaftlich noch nutzbar ist – ein zentraler Stellhebel in jeder Immobilienbewertung.
Die Restnutzungsdauer gibt an, wie viele Jahre ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung wirtschaftlich noch genutzt werden kann. Sie ergibt sich vereinfacht aus der Gesamtnutzungsdauer (bei Wohngebäuden meist 70 bis 80 Jahre) abzüglich des Gebäudealters – wird aber durch Modernisierungen erheblich beeinflusst.
Modernisierung verlängert die Restnutzungsdauer
Neue Fenster, modernisierte Bäder, erneuerte Heizung oder Dachsanierung „verjüngen" ein Gebäude rechnerisch: Die ImmoWertV sieht dafür ein Punktemodell vor, das die Restnutzungsdauer modernisierter Altbauten deutlich anhebt. Ein saniertes Stuttgarter Gründerzeithaus kann so eine längere Restnutzungsdauer haben als ein vernachlässigtes Haus aus den 1980er-Jahren.
Wirkung auf den Wert
Im Ertragswertverfahren bestimmt die Restnutzungsdauer, wie lange Erträge kapitalisiert werden; im Sachwertverfahren steuert sie die Alterswertminderung. Für Eigentümer heißt das: Dokumentierte Modernisierungen zahlen doppelt ein – in den Zustand und in die Bewertungsmathematik.
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In der Bewertung werden meist 70 bis 80 Jahre angesetzt – die Restnutzungsdauer ergibt sich daraus abzüglich Alter, korrigiert um Modernisierungen.
Ja – durchgreifend modernisierte Gebäude werden rechnerisch „verjüngt". Ein kernsaniertes Gründerzeithaus kann besser dastehen als ein vernachlässigter Bau der 1980er.
Sie soll die Darlehenslaufzeit absichern: Eine kurze Restnutzungsdauer kann Finanzierungen erschweren oder verkürzen – relevant bei sehr alten, unsanierten Objekten.