Bewertung
Reinertrag
Der Reinertrag bleibt übrig, wenn man vom Rohertrag die Bewirtschaftungskosten abzieht, und bildet die Basis für den Ertragswert.
Der Reinertrag ist der Betrag, der von den Mieteinnahmen einer Immobilie nach Abzug der Bewirtschaftungskosten übrig bleibt. Er entsteht aus dem Rohertrag, von dem die laufenden Kosten abgezogen werden. Damit ist er die zentrale Größe im Ertragswertverfahren und zeigt, was eine Immobilie wirtschaftlich wirklich leistet.
Vom Rohertrag zum Reinertrag
Die Rechnung ist überschaubar. Man startet beim Rohertrag und zieht die Bewirtschaftungskosten ab. Dazu gehören vor allem:
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungskosten
- Mietausfallwagnis
- nicht umlagefähige Betriebskosten
Was danach bleibt, ist der Reinertrag. Er zeigt, was die Immobilie nach Abzug der typischen laufenden Lasten tatsächlich abwirft. Anders als der Rohertrag schönt er nichts.
Reinertrag und Ertragswert
Im Ertragswertverfahren wird der Reinertrag weiter aufgeteilt. Ein Teil entfällt rechnerisch auf den Bodenwert, der Rest auf das Gebäude. Dieser Gebäudereinertrag wird mit einem Faktor kapitalisiert, der vom Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer abhängt. So entsteht am Ende der Ertragswert. Der Reinertrag ist damit das Herzstück der Bewertung vermieteter Objekte.
Warum der Reinertrag aussagekräftig ist
Der Reinertrag bildet die Realität besser ab als der Rohertrag, weil er die Kosten einrechnet. Zwei Objekte mit gleicher Miete können sehr unterschiedliche Reinerträge haben, wenn das eine viel mehr Instandhaltung erfordert als das andere. Für Kapitalanleger ist deshalb der Reinertrag die ehrlichere Kennzahl. Er hilft, den wahren Wert eines Objekts einzuschätzen, statt sich von hohen Bruttomieten blenden zu lassen. Wer mehrere Objekte vergleicht, sollte deshalb immer den Reinertrag heranziehen, denn nur er macht die laufende Belastung sichtbar und schafft eine faire Vergleichsbasis.
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Abgezogen werden die Bewirtschaftungskosten, also Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten.
Nicht ganz. Der Reinertrag berücksichtigt keine Finanzierungskosten und keine Steuern. Er beschreibt den wirtschaftlichen Ertrag der Immobilie selbst.
Er ist die Grundlage für den Ertragswert vermieteter Immobilien und hilft Anlegern, die echte Wirtschaftlichkeit eines Objekts einzuschätzen.