Rohertrag

Der Rohertrag ist die Summe aller Mieteinnahmen einer Immobilie innerhalb eines Jahres, bevor Kosten abgezogen werden. Er bildet die Ausgangsgröße für die Bewertung vermieteter Objekte. Aus ihm wird später der Reinertrag abgeleitet, der für den Ertragswert entscheidend ist.

Wie sich der Rohertrag zusammensetzt

In den Rohertrag fließen alle marktüblich erzielbaren Einnahmen ein, die mit der Immobilie verbunden sind. Dazu gehören:

• Nettokaltmieten der Wohnungen
• Mieten für Gewerbeflächen
• Einnahmen aus Stellplätzen oder Garagen
• weitere wiederkehrende Mieterträge

Betriebskosten, die der Mieter ohnehin trägt, zählen nicht dazu. Maßgeblich ist die nachhaltig erzielbare Miete, nicht eine zufällig zu hohe oder zu niedrige Ist-Miete. Damit bleibt der Rohertrag ein realistischer Maßstab für die Ertragskraft eines Objekts.

Rohertrag im Ertragswertverfahren

Der Rohertrag steht am Anfang des Ertragswertverfahrens. Von ihm werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, sodass der Reinertrag entsteht. Dieser ist die eigentliche Basis für den Ertragswert einer Immobilie. Wer den Rohertrag zu optimistisch ansetzt, verzerrt das gesamte Ergebnis nach oben. Eine saubere Ermittlung lohnt sich deshalb gleich zu Beginn.

Nachhaltig statt aktuell

Wichtig ist der Blick auf die nachhaltig erzielbare Miete. Ist eine Wohnung weit unter Marktniveau vermietet, wird der Rohertrag entsprechend höher angesetzt, denn bei einem Mieterwechsel ließe sich mehr erzielen. Steht dagegen eine überhöhte Miete im Vertrag, die langfristig nicht zu halten ist, wird vorsichtiger gerechnet. So spiegelt der Rohertrag, was die Immobilie dauerhaft erbringt, und nicht nur den momentanen Vertragsstand.