Bodenwert

Der Bodenwert ist der Wert eines Grundstücks ohne die darauf stehenden Gebäude. Er beschreibt also den reinen Grund und Boden. In der Wertermittlung bildet er einen eigenständigen Baustein neben dem Gebäudewert und fließt in mehrere Verfahren ein.

Wie der Bodenwert ermittelt wird

Grundlage ist meist der Bodenrichtwert. Das ist ein durchschnittlicher Lagewert pro Quadratmeter, den der Gutachterausschuss für ein Gebiet festlegt. Die Rechnung ist einfach:

• Grundstücksfläche in Quadratmetern
• multipliziert mit dem Bodenrichtwert je Quadratmeter
• ergibt den vorläufigen Bodenwert

In Stuttgart liegen die Bodenrichtwerte je nach Lage weit auseinander. In gefragten Vierteln wie Degerloch oder am Killesberg sind sie deutlich höher als am Stadtrand oder im Umland. Diese Spanne zeigt, wie stark die Lage den Bodenwert prägt.

Was den Bodenwert beeinflusst

Neben dem Bodenrichtwert spielen weitere Faktoren eine Rolle, die den Wert eines konkreten Grundstücks vom Durchschnitt abweichen lassen:

• Zuschnitt und Größe des Grundstücks
• zulässige Bebauung nach Bebauungsplan
• Erschließung und Anbindung
• Hanglage oder besondere Topografie

Ein Grundstück, das sich gut bebauen lässt, ist mehr wert als eine vergleichbare Fläche mit ungünstigem Zuschnitt. Gerade in der Stuttgarter Kessellage wirkt sich die Topografie spürbar aus.

Bodenwert in den Bewertungsverfahren

Im Sachwertverfahren wird der Bodenwert getrennt vom Gebäudewert ermittelt und am Ende addiert. Auch im Ertragswertverfahren spielt er eine Rolle, weil ein Teil des Reinertrags rechnerisch auf den Boden entfällt. Der Bodenwert ist damit eine feste Größe in fast jeder Wertermittlung und sollte sorgfältig bestimmt werden.