Bewirtschaftungskosten

Die Bewirtschaftungskosten sind die laufenden Kosten, die der Eigentümer einer Immobilie selbst tragen muss und nicht auf den Mieter umlegen kann. Sie mindern den Ertrag und damit den Wert vermieteter Objekte. In der Wertermittlung werden sie vom Rohertrag abgezogen, um den Reinertrag zu erhalten.

Welche Posten dazugehören

Die Bewirtschaftungskosten setzen sich aus mehreren festen Bausteinen zusammen. Jeder davon hat eine eigene Funktion:

• Verwaltungskosten für die kaufmännische und technische Betreuung
• Instandhaltungskosten für Reparaturen und Erhalt der Bausubstanz
• Mietausfallwagnis als Rücklage für Leerstand und Zahlungsausfälle
• nicht umlagefähige Betriebskosten, die beim Eigentümer verbleiben

Umlagefähige Betriebskosten wie Müllabfuhr oder Wasser gehören nicht dazu, weil der Mieter sie über die Nebenkosten trägt. Diese saubere Trennung ist wichtig, damit die Bewertung nicht verfälscht wird.

Wie hoch die Kosten ausfallen

Üblich ist ein Ansatz von etwa 15 bis 30 Prozent des Rohertrags, abhängig von Alter und Zustand der Immobilie. Ein gepflegter Neubau verursacht weniger Instandhaltung als ein sanierungsbedürftiger Altbau. Wer ein älteres Objekt kauft, sollte hier großzügiger kalkulieren, um spätere Reparaturen aufzufangen. Auch die Lage spielt eine Rolle, weil sie das Mietausfallrisiko beeinflusst.

Bedeutung für die Bewertung

Die Bewirtschaftungskosten entscheiden mit über den Reinertrag und damit über den Ertragswert. Werden sie zu niedrig angesetzt, erscheint die Immobilie rentabler, als sie ist. Eine ehrliche Schätzung schützt vor bösen Überraschungen nach dem Kauf und sorgt für eine belastbare Renditeberechnung.