Recht & Steuern
Eigentumsübergang
Beim Hauskauf wird man nicht mit der Unterschrift Eigentümer, sondern erst mit der Eintragung im Grundbuch.
Der Eigentumsübergang bezeichnet den Moment, in dem das Eigentum an einer Immobilie rechtlich vom Verkäufer auf den Käufer wechselt. Anders als oft vermutet geschieht das nicht mit dem Kaufvertrag, sondern erst mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Der notarielle Kaufvertrag verpflichtet die Parteien zwar zum Geschäft, das Eigentum selbst wechselt aber erst nach Auflassung und Grundbucheintragung.
Die zwei entscheidenden Schritte
Juristisch braucht es zwei Dinge. Erstens die Auflassung, also die Einigung von Käufer und Verkäufer über den Eigentumswechsel, die beim Notar erklärt wird. Zweitens die Eintragung dieser Auflassung im Grundbuch. Erst beide zusammen lassen das Eigentum übergehen. Bis dahin sichert eine Auflassungsvormerkung den Käufer ab. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie zwischenzeitlich an jemand anderen veräußert.
Typischer Ablauf
- Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags
- Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch
- Zahlung des Kaufpreises nach Fälligkeitsmitteilung des Notars
- Zahlung der Grunderwerbsteuer und Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung
- Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer
Was das praktisch bedeutet
Zwischen Notartermin und Grundbucheintragung vergehen oft mehrere Wochen bis Monate. In dieser Zeit ist der Käufer wirtschaftlich gebunden, aber noch nicht Eigentümer. Erst die Eintragung als neuer Eigentümer schließt den Vorgang ab, sie hängt vom Tempo des Grundbuchamts ab. Übergabe von Schlüssel, Nutzen und Lasten erfolgen meist schon nach vollständiger Kaufpreiszahlung, geregelt im Kaufvertrag. Ab diesem Zeitpunkt trägt der Käufer die laufenden Kosten und das Risiko, auch wenn die Grundbucheintragung noch aussteht. Die Grunderwerbsteuer muss bezahlt sein, bevor das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt und die Eintragung erfolgen kann. Strudel Immobilien begleitet Sie durch diesen Ablauf, die rechtliche Steuerung übernimmt der Notar.
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Nein. Mit der Beurkundung entsteht nur die Verpflichtung. Eigentümer wird man erst mit der Eintragung im Grundbuch nach erfolgter Auflassung.
Sie ist ein Sicherungseintrag im Grundbuch zugunsten des Käufers. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie zwischenzeitlich anderweitig verkauft oder belastet.
Erst wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt. Dafür müssen die Vormerkung eingetragen und nötige Genehmigungen vorhanden sein.
Das hängt vom Grundbuchamt ab und kann mehrere Wochen bis Monate dauern. Bis dahin schützt die Auflassungsvormerkung.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation ziehen Sie bitte einen Steuerberater oder Rechtsanwalt hinzu.