Finanzierung
Cashflow
Der Cashflow ist der monatliche Geldfluss einer vermieteten Immobilie – was nach Abzug aller Kosten von der Miete übrig bleibt.
Der Cashflow einer Immobilie ist die Differenz zwischen allen Einnahmen (Kaltmiete, Umlagen) und allen Ausgaben – Kreditrate aus Zins und Tilgung, nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten, Verwaltung, Rücklagen für Instandhaltung. Ein positiver Cashflow bedeutet: Die Immobilie trägt sich selbst und erwirtschaftet einen monatlichen Überschuss.
Cashflow vor und nach Steuern
Die ehrliche Rechnung unterscheidet den operativen Cashflow von der Betrachtung nach Steuern: Abschreibungen und absetzbare Kosten verbessern das Ergebnis, der persönliche Steuersatz auf Mieteinnahmen verschlechtert es. Wer kauft, sollte beide Ebenen rechnen – und einen Puffer für Mietausfall und Reparaturen einplanen.
Cashflow oder Wertsteigerung?
In hochpreisigen Märkten wie Stuttgart ist ein deutlich positiver Cashflow bei voller Finanzierung selten – Investoren setzen hier stärker auf Wertsteigerung und Tilgungseffekt. Für die Bewertung eines Renditeobjekts bleibt der nachhaltig erzielbare Ertrag dennoch zentral: Er fließt über das Ertragswertverfahren direkt in den Verkehrswert ein.
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Kaltmiete minus Kreditrate (Zins + Tilgung), nicht umlegbare Nebenkosten, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage. Was übrig bleibt, ist der monatliche Cashflow vor Steuern.
Nicht zwingend – Tilgung baut Vermögen auf, und Wertsteigerung kann das Minus überkompensieren. Er muss aber dauerhaft aus dem Einkommen tragbar sein, auch bei Zinsanstieg und Mietausfall.
Miete an den Markt anpassen, Bewirtschaftungskosten prüfen, Finanzierung optimieren (Zins, Tilgungssatz) – oder beim Kauf konsequenter rechnen: Der Einkaufspreis bestimmt den Cashflow für Jahre.