Finanzierung
Tilgung
Die Tilgung ist der Rückzahlungsanteil der Kreditrate – ihre Höhe bestimmt, wie schnell eine Immobilie schuldenfrei wird.
Die Tilgung ist der Teil der Darlehensrate, der die Schuld tatsächlich reduziert – im Unterschied zum Zinsanteil, der die Kapitalüberlassung bezahlt. Beim Annuitätendarlehen wächst der Tilgungsanteil über die Laufzeit automatisch, weil die Zinsen auf die sinkende Restschuld berechnet werden.
Die richtige Tilgungshöhe
Üblich ist eine anfängliche Tilgung von 2 bis 3 Prozent. Je höher sie gewählt wird, desto kürzer die Gesamtlaufzeit und desto geringer die Zinskosten insgesamt – bei 1 Prozent Tilgung läuft ein Darlehen schnell über 50 Jahre, bei 3 Prozent etwa die Hälfte. Sondertilgungsrechte (meist 5 Prozent der Darlehenssumme jährlich) schaffen zusätzliche Flexibilität.
Tilgung und Lebensphasen
Eine kluge Tilgungsstrategie passt zur Lebensplanung: hohe Tilgung in einkommensstarken Jahren, Sondertilgungen aus Boni oder Erbschaften, Schuldenfreiheit idealerweise vor dem Ruhestand. Wer seine Immobilie später verkaufen oder verrenten möchte – etwa über eine Leibrente –, profitiert doppelt von einer niedrigen Restschuld.
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Sie reduziert die Restschuld sofort und spart alle künftigen Zinsen darauf. Übliche Verträge erlauben 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei.
Vergleichen Sie Darlehenszins mit realistischer Anlagerendite nach Steuern: Bei höherem Kreditzins gewinnt fast immer die Tilgung – sie ist eine risikofreie „Rendite" in Höhe des Sollzinses.
Viele Verträge erlauben es, die Tilgungshöhe während der Laufzeit ein- bis mehrmals anzupassen – nützlich bei Gehaltssprüngen oder Familienphasen.