Immobilie mit laufendem Kredit verkaufen
Vorfälligkeit, Pfandtausch & Co.
Verkaufen, obwohl das Haus noch nicht abbezahlt ist? Geht – und zwar jederzeit. Die eigentlichen Fragen sind andere: Was kostet die vorzeitige Ablösung, wann entfällt sie komplett, und wann ist der Pfandtausch der klügere Weg? Der Überblick mit Vergleichstabelle.
Kann ich mein Haus verkaufen, wenn es noch nicht abbezahlt ist?
Ja – und zwar jederzeit. Die meisten Immobilien werden mit laufender Finanzierung verkauft. Die Bank kann den Verkauf nicht verhindern: Wer seine Immobilie verkauft, hat ein berechtigtes Interesse und damit Anspruch darauf, das Darlehen vorzeitig abzulösen. Die Frage ist also nicht ob, sondern wie – und vor allem: zu welchen Kosten.
Dieser Beitrag zeigt, wie die Vorfälligkeitsentschädigung entsteht und wann sie entfällt, welche Wege es aus dem Kredit gibt und wie die Ablösung beim Verkauf konkret abläuft.
Die drei Zahlen, die Sie brauchen
Bevor Sie irgendetwas entscheiden: aktuelle Restschuld (steht im Jahreskontoauszug), realistischer Marktwert der Immobilie und die Ablösesumme inklusive Vorfälligkeitsentschädigung, die Ihnen die Bank auf Anfrage berechnet. Erst diese drei Zahlen zusammen ergeben Ihren echten Nettoerlös – und damit die Basis für jede weitere Planung.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Lösen Sie das Darlehen innerhalb der Zinsbindung ab, darf die Bank ihren Zinsschaden ersetzt verlangen. Die Höhe hängt an Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und der Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Zinsniveau – je nach Konstellation sind das einige tausend bis mehrere zehntausend Euro. Vereinbarte Sondertilgungsrechte mindern den Betrag und müssen eingerechnet werden.
Wann entfällt sie komplett?
Drei Fälle: Die Zinsbindung ist abgelaufen. Das Darlehen ist variabel verzinst (drei Monate Kündigungsfrist). Oder es sind seit der vollständigen Auszahlung mehr als zehn Jahre vergangen – dann können Sie nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist kostenfrei kündigen, egal wie lange die Zinsbindung noch läuft. Und: Lassen Sie die Berechnung der Bank prüfen, etwa durch die Verbraucherzentrale – zu hoch angesetzte Entschädigungen sind keine Seltenheit.
„Der häufigste Fehler ist die Reihenfolge: erst kündigen, dann rechnen. Richtig ist es andersherum – Ablösesumme anfordern, Marktwert klären, Nettoerlös rechnen. Dann zeigt sich oft, dass der Verkauf trotz Vorfälligkeitsentschädigung deutlich besser dasteht als gedacht.“
Tobias Troendle Geschäftsführer, Strudel Immobilien Kostenlose Online-Wertermittlung
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Ersteinschätzung in 2 Minuten. Welche Wege gibt es aus dem laufenden Kredit?
Die Ablösung gegen Entschädigung ist der Standardweg – aber nicht der einzige:
| Weg | So funktioniert es | Vorfälligkeitsentschädigung? | Voraussetzung |
|---|---|---|---|
| Vorzeitige Ablösung | Restschuld wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis getilgt | Ja, innerhalb der Zinsbindung | Keine – Anspruch besteht bei Verkauf immer |
| Pfandtausch (Objekttausch) | Kredit läuft weiter, die Grundschuld wandert auf Ihre neue Immobilie | Nein | Neues Objekt als gleichwertige Sicherheit, Zustimmung der Bank |
| Schuldübernahme durch den Käufer | Käufer übernimmt Darlehen samt Konditionen | Nein | Bank prüft Bonität und muss zustimmen – attraktiv bei günstigen Alt-Zinsen |
| Kündigung nach § 489 BGB | Kostenfreie Kündigung mit 6 Monaten Frist | Nein | Mehr als 10 Jahre seit Vollauszahlung des Darlehens |
Gerade der Pfandtausch wird oft übersehen: Wer in Stuttgart verkauft und in der Region neu kauft, kann einen günstigen Altkredit so unter Umständen komplett retten.
Wie läuft die Ablösung beim Verkauf konkret ab?
- Ablöseinformation anfordern: Die Bank berechnet Restschuld und Vorfälligkeitsentschädigung zum voraussichtlichen Ablösetermin.
- Nettoerlös rechnen: Marktwert minus Ablösesumme minus Verkaufskosten – diese Zahl entscheidet über Ihre Spielräume.
- Verkauf vorbereiten und vermarkten: Wie bei jedem Verkauf gilt – Unterlagen komplett, Preis marktgerecht, Käufer bonitätsgeprüft.
- Notar koordiniert die Lastenfreistellung: Die Bank stellt Löschungsunterlagen gegen Zahlung bereit; geregelt wird das über Treuhandauflagen, ganz ohne Risiko für beide Seiten.
- Kaufpreisfluss: Der Käufer zahlt, die Bank erhält ihren Anteil direkt, der Rest geht an Sie – anschließend wird die Grundschuld gelöscht oder vom Käufer übernommen.
Was, wenn der Erlös die Restschuld nicht deckt?
Im Stuttgarter Markt ist die sogenannte Unterdeckung dank der Wertentwicklung die Ausnahme – vorkommen kann sie trotzdem, etwa bei sehr jungen Vollfinanzierungen. Dann gilt: früh und offen mit der Bank sprechen. Möglich sind der Ausgleich aus Eigenmitteln oder eine Vereinbarung über die Restschuld. Was nicht funktioniert: verkaufen und hoffen – die Bank gibt die Grundschuld nur frei, wenn ihre Forderung gedeckt ist.
Fazit: Erst rechnen, dann entscheiden
Ein laufender Kredit ist kein Verkaufshindernis, sondern eine Rechenaufgabe mit mehreren Lösungswegen. Wer Ablösesumme und Marktwert kennt, Sonderrechte wie § 489 BGB und den Pfandtausch prüft und die Abwicklung dem Notar überlässt, verkauft auch mit Restschuld entspannt – und in Stuttgart, von Feuerbach bis Degerloch, meist mit deutlichem Plus.
Häufige Fragen zum Verkauf mit laufendem Kredit
Nein. Beim Verkauf haben Sie ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Ablösung des Darlehens – die Bank muss mitwirken, darf innerhalb der Zinsbindung aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die Freigabe der Grundschuld wickelt der Notar über Treuhandauflagen ab.
Fordern Sie bei Ihrer Bank eine Ablöseinformation zum geplanten Termin an. Lassen Sie die Berechnung anschließend prüfen – etwa durch die Verbraucherzentrale –, denn überhöhte Ansätze kommen vor.
Grundsätzlich ja, per Schuldübernahme – die Bank muss zustimmen und die Bonität des Käufers prüfen. In der Praxis ist das selten, kann bei günstigen Alt-Konditionen aber ein echtes Verkaufsargument sein.
Nicht automatisch. Rechnen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung gegen Marktlage und Lebensplanung – und prüfen Sie § 489 BGB: Zehn Jahre nach Vollauszahlung können Sie ohnehin kostenfrei mit sechs Monaten Frist kündigen.
Tobias Troendle · Geschäftsführer
Persönliche Beratung
Verkaufen trotz Kredit? Wir rechnen das durch
Marktwert, Ablösesumme, Nettoerlös: Wir stellen die Zahlen für Ihre Immobilie in Stuttgart zusammen, prüfen mit Ihnen die Alternativen vom Pfandtausch bis zur Ablösung – und begleiten den Verkauf bis zur lastenfreien Übergabe.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation ziehen Sie bitte einen Steuerberater oder Rechtsanwalt hinzu.
