Finanzierung
Vorfälligkeitsentschädigung
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Ausgleich, den Banken bei vorzeitiger Ablösung eines Immobilienkredits verlangen – oft ein fünfstelliger Betrag.
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der finanzielle Ausgleich, den eine Bank verlangen darf, wenn ein Immobiliendarlehen vor Ablauf der Sollzinsbindung zurückgezahlt wird – typischerweise beim Verkauf der finanzierten Immobilie. Sie ersetzt der Bank den entgangenen Zinsgewinn und kann je nach Restlaufzeit und Zinsniveau erhebliche Summen erreichen.
Wege, die Entschädigung zu vermeiden
- Sonderkündigungsrecht: Zehn Jahre nach Vollauszahlung ist die Kündigung mit sechs Monaten Frist kostenfrei möglich (§ 489 BGB).
- Objekttausch (Pfandtausch): Das Darlehen läuft weiter, als Sicherheit dient eine andere Immobilie – etwa die neu gekaufte.
- Schuldübernahme: Der Käufer übernimmt das bestehende Darlehen, wenn die Bank zustimmt.
- Fehlerhafte Widerrufsbelehrung: In Einzelfällen lässt sich der Vertrag widerrufen – fachliche Prüfung nötig.
Verkauf trotz laufendem Kredit
Eine Vorfälligkeitsentschädigung macht den Verkauf selten unwirtschaftlich – sie gehört aber von Anfang an in die Kalkulation. Wer den Verkaufserlös realistisch über eine fundierte Immobilienbewertung kennt, kann Entschädigung, Restschuld und Nettoerlös sauber gegenüberstellen.
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Je nach Restlaufzeit und Zinsdifferenz oft 5 bis 15 Prozent der Restschuld – bei 200.000 Euro Restschuld also schnell ein fünfstelliger Betrag. Die Bank muss die Berechnung offenlegen.
Teilweise: über das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren, einen Pfandtausch auf die neue Immobilie oder die Schuldübernahme durch den Käufer – die Optionen lohnen immer eine Prüfung.
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie unter Umständen als Werbungskosten – beim Eigenheim in der Regel nicht. Im Zweifel den Steuerberater fragen.