Bewertung
X-fache Jahresmiete
„Das X-fache der Jahresmiete" – der Kaufpreisfaktor ist die Kurzformel der Kapitalanleger für die Einordnung von Renditeobjekten.
Die X-fache Jahresmiete – auch Kaufpreisfaktor oder Vervielfältiger genannt – setzt den Kaufpreis einer Immobilie ins Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete: Kostet eine Wohnung 500.000 Euro und bringt 18.000 Euro Kaltmiete im Jahr, wird sie „zum 27,8-Fachen" gehandelt. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite (hier rund 3,6 Prozent).
Was der Faktor aussagt
Der Faktor ist die schnellste Vergleichsgröße für Renditeobjekte: Niedrige Faktoren versprechen höhere laufende Rendite, hohe Faktoren stehen für gefragte, sichere Lagen mit Wertsteigerungserwartung. In Top-Lagen von Großstädten wie Stuttgart werden traditionell deutlich höhere Faktoren bezahlt als im ländlichen Raum.
Die Grenzen der Kurzformel
Der Faktor ignoriert Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsstau, Mietsteigerungspotenzial und Finanzierung – er ersetzt also keine vollständige Rechnung. Für eine belastbare Bewertung vermieteter Objekte führt am Ertragswertverfahren mit realistischen Ansätzen für Erträge, Kosten und Liegenschaftszins kein Weg vorbei.
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Das hängt vom Markt ab: In Top-Lagen von Großstädten wie Stuttgart sind Faktoren über 25 üblich, im ländlichen Raum eher 15 bis 20. Entscheidend ist der Vergleich innerhalb desselben Teilmarkts.
Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert: Faktor 25 entspricht 4 Prozent, Faktor 20 entspricht 5 Prozent – jeweils vor Kosten.
Nein – er ignoriert Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsstau und Mietsteigerungspotenzial. Für belastbare Zahlen braucht es das Ertragswertverfahren und einen Blick in die Substanz.