Recht & Steuern
Nießbrauch
Der Nießbrauch ist das stärkste Nutzungsrecht an einer Immobilie: Der Berechtigte darf sie bewohnen oder vermieten – ein Leben lang.
Der Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) ist das umfassendste Nutzungsrecht an einer Immobilie: Der Nießbraucher darf sie selbst bewohnen oder vermieten und die Erträge behalten – ohne Eigentümer zu sein. Das Recht wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und erlischt in der Regel mit dem Tod des Berechtigten.
Typische Einsatzfälle
- Vorweggenommene Erbfolge: Eltern übertragen das Haus an die Kinder und behalten den Nießbrauch – sie bleiben wirtschaftlich abgesichert, der Nießbrauchswert mindert zugleich die Schenkungsteuer.
- Verrentungsmodelle: Bei Leibrente oder Hausverkauf mit Nutzungsvorbehalt sichert der Nießbrauch die lebenslange Nutzung stärker ab als ein bloßes Wohnrecht.
Auswirkung auf den Immobilienwert
Ein eingetragener Nießbrauch mindert den Verkehrswert erheblich, denn der Käufer erwirbt zunächst nur das „nackte" Eigentum ohne Nutzungsmöglichkeit. Der Abschlag richtet sich nach Alter des Berechtigten und Mietwert der Immobilie. Wer eine nießbrauchbelastete Immobilie verkaufen oder bewerten lassen will, braucht deshalb eine Berechnung, die das Recht korrekt kapitalisiert.
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Er darf die Immobilie bewohnen oder vermieten und behält die Mieterträge; verkaufen oder belasten darf er sie nicht. Gewöhnliche Instandhaltung trägt er, außergewöhnliche der Eigentümer.
Der Kapitalwert wird aus Jahresmietwert und statistischer Lebenserwartung des Berechtigten berechnet und vom Verkehrswert abgezogen – bei jüngeren Berechtigten oft 30 bis 50 Prozent.
Nur mit notarieller Zustimmung des Berechtigten (ggf. gegen Abfindung) – oder durch dessen Tod. Beim Verkauf einer belasteten Immobilie übernimmt der Käufer das Recht.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation ziehen Sie bitte einen Steuerberater oder Rechtsanwalt hinzu.