Sachwertfaktor

Der Sachwertfaktor ist eine Kennzahl, die den vorläufigen Sachwert einer Immobilie an die aktuelle Marktlage anpasst. Er sorgt dafür, dass das Sachwertverfahren nicht nur Baukosten abbildet, sondern auch Angebot und Nachfrage. Ohne ihn bliebe das Ergebnis oft realitätsfern.

Warum es den Sachwertfaktor gibt

Im Sachwertverfahren wird zunächst ein vorläufiger Sachwert aus Bodenwert und Gebäudewert gebildet. Dieser Wert orientiert sich an den Herstellungskosten des Gebäudes. In gefragten Lagen zahlen Käufer aber deutlich mehr, als das Gebäude rechnerisch kostet. In schwächeren Regionen ist es umgekehrt. Genau diese Lücke zwischen Rechenwert und Marktpreis schließt der Sachwertfaktor.

Wie der Faktor angewendet wird

Die Anwendung ist einfach. Der vorläufige Sachwert wird mit dem Sachwertfaktor multipliziert. Aus dem Faktor lässt sich die Marktlage ablesen:

• Sachwertfaktor über 1,0 bedeutet einen gefragten Markt mit Aufschlag
• Sachwertfaktor von 1,0 entspricht ungefähr den reinen Herstellungskosten
• Sachwertfaktor unter 1,0 deutet auf einen schwächeren Markt hin

Die passenden Faktoren leiten die Gutachterausschüsse aus echten Kaufpreisen ab und veröffentlichen sie regelmäßig. In Regionen mit hoher Nachfrage wie dem Großraum Stuttgart liegen sie häufig deutlich über 1,0.

Bedeutung für die Bewertung

Der Sachwertfaktor macht das Sachwertverfahren marktnah. Erst durch ihn nähert sich der ermittelte Wert dem an, was tatsächlich gezahlt wird. Ein falsch gewählter Faktor verzerrt das Ergebnis stark, nach oben wie nach unten. Deshalb gehört seine Auswahl in erfahrene Hände, die die örtlichen Daten kennen und richtig deuten.