Recht & Steuern
Erbengemeinschaft
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft – bei Immobilien die häufigste Quelle für Konflikte und Verkaufsblockaden.
Die Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn mehrere Personen gemeinsam erben. Der Nachlass – einschließlich Immobilien – gehört allen Miterben gemeinsam „zur gesamten Hand": Kein Erbe kann allein über das Haus verfügen, Entscheidungen über den Verkauf erfordern Einstimmigkeit.
Warum Immobilien zum Streitfall werden
Einer will verkaufen, eine möchte vermieten, der Dritte selbst einziehen: Unterschiedliche Interessen treffen auf emotionale Bindung ans Elternhaus. Laufende Kosten, Instandhaltung und die Frage der Nutzungsentschädigung für den Miterben, der bereits darin wohnt, verschärfen die Lage oft zusätzlich.
Wege zur Lösung
- Gemeinsamer Verkauf: meist die wirtschaftlich beste Lösung – der Erlös lässt sich exakt teilen.
- Auszahlung: Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen auf Basis einer unabhängigen Immobilienbewertung aus.
- Teilungsversteigerung: der letzte Ausweg – sie erzielt fast immer deutlich weniger als ein gut geführter freihändiger Verkauf.
Der wichtigste erste Schritt ist fast immer eine neutrale Wertermittlung: Ein objektiver Verkehrswert nimmt der Diskussion die Emotion und schafft die Grundlage für jede faire Einigung.
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Direkt nicht – der Verkauf erfordert Einstimmigkeit. Als letztes Mittel kann jeder Miterbe aber die Teilungsversteigerung beantragen, die fast immer deutlich weniger erlöst als ein freihändiger Verkauf. Meist ist das ein starkes Argument, sich zu einigen.
Entweder gemeinsamer Verkauf und Teilung des Erlöses, oder ein Erbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus – auf Basis einer neutralen Immobilienbewertung. Die Erbquote regelt das Verhältnis.
Die Erbengemeinschaft gemeinsam, anteilig nach Erbquoten – von der Grundsteuer bis zur Instandhaltung. Wohnt ein Miterbe in der Immobilie, können die anderen eine Nutzungsentschädigung verlangen.
Oft nicht: Erben übernehmen die Haltedauer des Erblassers. War die Immobilie länger als zehn Jahre in dessen Besitz oder selbst bewohnt, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation ziehen Sie bitte einen Steuerberater oder Rechtsanwalt hinzu.