Recht & Steuern
Erbbaurecht
Beim Erbbaurecht gehört das Haus dem Erbbauberechtigten, das Grundstück aber einem Dritten – gegen Zahlung eines jährlichen Erbbauzinses.
Das Erbbaurecht erlaubt es, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu nutzen – typischerweise für 60 bis 99 Jahre. Der Erbbauberechtigte ist Eigentümer des Gebäudes, nicht aber des Grundstücks; dafür zahlt er dem Grundstückseigentümer (oft Kirchen, Stiftungen oder Kommunen) einen jährlichen Erbbauzins. Das Erbbaurecht wird in einem eigenen Erbbaugrundbuch geführt.
Besonderheiten für Eigentümer
Erbbau-Immobilien sind günstiger im Erwerb, da kein Grundstück mitgekauft wird – der laufende Erbbauzins und Anpassungsklauseln schmälern den Vorteil jedoch über die Jahre. Gegen Ende der Laufzeit droht der „Heimfall": Das Gebäude fällt gegen Entschädigung an den Grundstückseigentümer, sofern keine Verlängerung vereinbart wird.
Verkauf und Bewertung
Beim Verkauf eines Erbbaurechts ist meist die Zustimmung des Grundstückseigentümers nötig; Banken finanzieren zurückhaltender, je kürzer die Restlaufzeit. Für die Immobilienbewertung gilt: Restlaufzeit, Erbbauzins und Anpassungsklauseln bestimmen den Wert maßgeblich – ein pauschaler Quadratmeterpreis-Vergleich mit Volleigentum führt in die Irre.
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Traditionell 3 bis 5 Prozent des Bodenwerts pro Jahr, oft mit Anpassungsklauseln an die Inflation. Bei Neuverträgen variieren die Sätze je nach Erbbaurechtsgeber deutlich.
Ohne Verlängerung fällt das Gebäude gegen Entschädigung (meist zwei Drittel des Gebäudewerts) an den Grundstückseigentümer – der „Heimfall". Frühzeitige Verlängerungsverhandlungen sind deshalb essenziell.
Grundsätzlich ja, aber: Kurze Restlaufzeiten erschweren die Finanzierung der Käufer und drücken den Preis. Meist ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers nötig.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation ziehen Sie bitte einen Steuerberater oder Rechtsanwalt hinzu.