Recht & Steuern
Abschreibung (AfA)
Mit der AfA können Vermieter den Wertverlust eines Gebäudes über die Jahre steuerlich geltend machen.
Die Abschreibung (AfA), kurz für Absetzung für Abnutzung, ermöglicht es, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines vermieteten Gebäudes über die Nutzungsdauer verteilt steuerlich abzusetzen. Der Gedanke dahinter: Ein Gebäude nutzt sich über die Jahre ab, dieser Wertverlust mindert das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung und Verpachtung. Wichtig ist, dass nur das Gebäude abgeschrieben wird, nicht das Grundstück, da Boden sich nicht abnutzt.
Übliche Abschreibungssätze
Für Wohngebäude gelten typische lineare Sätze, die sich am Baujahr orientieren.
| Fall | Linearer AfA-Satz |
|---|---|
| Wohngebäude, Baujahr ab 1925 | in der Regel 2 % pro Jahr |
| Wohngebäude, Baujahr vor 1925 | in der Regel 2,5 % pro Jahr |
Sonderfälle
- Für neue Wohngebäude können je nach Gesetzeslage zeitlich befristete Sonderabschreibungen hinzukommen.
- Bei denkmalgeschützten Objekten gibt es besondere erhöhte Abschreibungen.
- Der Kaufpreis muss sauber in Gebäude- und Bodenanteil aufgeteilt werden.
Was zu beachten ist
Die AfA lohnt sich vor allem bei vermieteten Immobilien, denn nur dort wirkt sie steuermindernd. Bei selbst genutztem Wohneigentum greift sie nicht, weil keine Mieteinkünfte entstehen. Die richtige Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Bodenanteil und der passende Satz sind oft die entscheidenden Stellschrauben für die steuerliche Wirkung. Ein zu niedriger Gebäudeanteil verschenkt Abschreibungspotenzial, deshalb sollte die Aufteilung sauber begründet sein. Da Steuerrecht sich ändert und jeder Fall anders liegt, sind diese Angaben Stand heute und allgemein gehalten. Lassen Sie Ihre konkrete Situation immer von einem Steuerberater prüfen. Strudel Immobilien gibt Ihnen erste Orientierung, ersetzt aber keine steuerliche Beratung.
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Nein. Nur das Gebäude wird abgeschrieben, da sich der Boden nicht abnutzt. Deshalb muss der Kaufpreis in Gebäude- und Bodenanteil aufgeteilt werden.
In der Regel 2 Prozent pro Jahr bei Baujahr ab 1925 und 2,5 Prozent bei Gebäuden vor 1925. Für Neubauten können Sonderabschreibungen hinzukommen.
Nein. Die AfA mindert nur Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Bei Eigennutzung greift sie nicht.
Die genannten Sätze sind Stand heute und allgemein. Steuerregeln ändern sich, deshalb sollte ein Steuerberater den Einzelfall prüfen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation ziehen Sie bitte einen Steuerberater oder Rechtsanwalt hinzu.